前言

根据”主要住所豁免 Main Residence Exemption”规定，澳大利亚纳税人在其房产是或曾经是其 “家庭住所main residence “的情况下，只要符合某些标准，就可以免除资本收益税Capital Gain Tax(CGT)。这些长期的规定意味着，与合格的主要住所(main residence)相关的资本收益Capital Gain通常可免于缴纳澳大利亚CGT；而且该豁免永久适用于从未出租的房产，并从房产出租时起再豁免6年-这被称为 “6年规则six year rule”。

只有在没有其他房产被指定为主要居所的情况下，这项豁免才会适用，而当房产重新被用作主要居所时，6年的豁免期就会 “重新设定”。

主要住所豁免的规定从2020年7月1日起不适用于外国居民

2019年10月23日（周三），澳洲助理财长重新提出了之前已经失效的立法。

“取消外国居民享受CGT主要居住地豁免的权利，但在一个人作为外国居民期间发生的某些生活中的真实事件除外，而该期间为6年或更短。”

之前已经失效的立法将发生拟议的变化将在2019年7月1日生效，新立法的生效日期较晚，为2020年7月1日，上述 “外国居民foreign residents “的定义包括，居住在澳大利亚以外的澳大利亚公民和永久居民，以及以税收为目的的澳大利亚非税务居民。

该法案于2019年11月27日（周三）在众议院通过，并于2019年12月12日获得皇家Royal Assent的同意成为法律。正如澳大利亚税务协会Australian Tax Institute的一位成员所言，”在这种情况下，拒绝澳大利亚公民的CGT主要居住地豁免是没有合法的政策理由的”。也不可避免的是，很多外国居民会在不知道这些变化的情况下出售房产，造成重大的经济影响，而在澳洲短期居住的外国居民则保留获得豁免的机会。

最初的立法草案主要针对澳大利亚房地产的外国投资者，尽管后来的修正案将临时居民temporary residents从立法范围中删除，但LNP自由党国家联盟政府–在工党不那么热心的支持下—执着地推行立法，因为他们完全知道受影响最大的是长期永久居住在海外的澳大利亚公民和永久居民，而不是 “外国投资者”。

考虑到这项立法所固有的长期拖延和干扰，许多外国居民希望这项立法能够简单地消失，因为他们不愿意出售在澳大利亚的家庭房产。然而，当明确该立法将从2020年7月1日起适用时，许多人只有6-9个月的时间来出售他们的澳大利亚房产，以避免之后非常重大的税收损失。但随着Covid 19疫情的介入，使世界和澳大利亚房地产市场几乎陷入停滞，对许多外国居民来说，这几乎是一场 “彻底的风暴”。

这是一项非必要的，歧视性的立法，显然政府认为，外国居民因为从投票的角度来看被 “剥夺了权利”，所以可以对他们置之不理。世界各地的澳大利亚侨民团体今后在寻求援助时，应向政府代表采取做法；希望在Covid 19疫情平息后，反对此类法案的”考察团 “总要重新开始。

立法摘要

该法案附有一份解释性备忘录，该备忘录将拟议立法的一些主要特点和影响总结如下,并指出，如果逝者为非居民，或受益人为非居民，它们可能会对澳大利亚的遗产产生重大影响。

以下是总结一下该项法规的主要方面，

• 出售其主要住所的个人，如果在处置时是外国居民，将无权享受主要住所豁免 — — 这包括非居民的澳大利亚公民或居住在海外的永久居民。
• 对于个人而言，他们对物业收益的处置日期通常是签订买卖合同的时间。
• 该法案没有对主要居留豁免的任何“分配”作出规定。该房产作为澳大利亚居民拥有的任何天数，都不需要包括在计算CGT里。
• 新立法规定，外国居民—如果他们满足“生活事件测试life events test”(除非他们已成为外国居民超过6年)，可以获得CGT主要居留豁免—适用的事件包括绝症、死亡和离婚。

上篇我们提到，非税务居民出售自住房要全额缴纳资本利得税。

澳大利亚非税务居民包括：

• 在澳洲度假或访问时间少于六个月；
• 选择永远离开澳洲开始；
• 访问澳洲超过六个月，且大部分时间游走和工作于澳洲不同地方的，临时签证和永久居留签证持有人和澳洲公民。

但是如果在非税务居民期间发生life events test，主要居所豁免的申请依旧可以获得。我们很难对 “life events test “进行判断，它很有可能被认为是一种政治 “护身符”，会带来一些实际问题和不公平。下面的案例帮助我们说明如果应用该准则。

案例，主要居所豁免–生活事件测试life events test

Joan于2015年2月7日购买了一套住宅，与配偶John一起搬进了该住宅，并在第一时间将该住宅确定为他们的主要住所。琼和约翰在购买该房产时是澳大利亚公民。2020年，他们退休后到其他国家生活，并在那里购置了新的住所，此时他们成为非税务居民。此时他们成为外国居民. 他们在离开澳大利亚后将这套澳大利亚住所出租，在出租期间，该住所并没有作为他们的主要住所。2021年，John去世，Joan决定出售他们的旧居。

由于Joan在签订合约出售房产发生资本利得税CGT事件时，成为外国居民的时间还不到6年，而她的配偶在她在外国居住期间已经去世，因此，她有权根据其作为主要居住地的时间，获得出售该住所的部分主要居住地豁免。

总结上面的案例，当海外居民能同时满足以下两个生活事件时，依然可以享受主要居所豁免：

• 没有超过连续六年成为海外税务居民；
• 在此期间，有以下之一的情况发生：
• 本人，或配偶，或未满18岁的子女患有绝症；
• 本人，或配偶，或未满18岁的子女离世；
• 产生资产增值税的资产可能涉及本人与配偶在离婚或分居等情况下的资产分割。

失败案例 – 主要居所豁免被拒绝

Vicki于2010年9月10日在澳大利亚购买了一套住房，在可行的情况下尽快搬进去并将其作为自己的主要住所。2018年7月1日，Vicki离开该住宅，搬到纽约。Vicki一边将该住宅出租，一边试图出售该住宅。2020年10月15日Vicki终于签署了一份出售该住宅的合同，结算时间为2020年11月13日。在2020年10月15日，Vicki在税务上是非税务居民。出售住宅的资本利得CGT事件A1的发生时间为签订出售合同的时间，即2020年10月15日。由于Vicki当时是非税务居民，她无权享有主要居所豁免。

即使Vicki以前将该住宅作为主要住所；以及在2018年7月1日至2020年10月15日期间(假设所有的要求都得到满足)，第118-145条中的the absence rule缺席规则，该住宅可以作为Vicki的主要住所。她的主要居所豁免依旧不能满足。

在这种情况下，请记住，任何在非居民身份下发生的资本利得的收入都是按照 “非税务居民 “的税率–32.5%的起征点，并且没有免税额。或者，您可以选择返回澳大利亚，重新成为澳大利亚税务居民，然后出售房产，从而获得主要居住地的免税资格。

写在最后

最近的这些拟议变化，以及2012年撤销非澳洲公民50%的资本利得税CGT折扣，将对是否应继续持有澳大利亚房产产生重大影响。

基于最近对进行养老金非减让性供款super non-concessional contributions的限制，对于65岁及以上的澳大利亚外籍人士出售其在澳大利亚主要住所，自2018年6月30日以来，可以将每个人最多30万澳元的 “缩减者downsizer “供款纳入养老金，但必须满足某些资格要求，这些条件只可能会更加严格。

总而言之，政府实际上继续支持国内流动和临时居民的地位，而惩罚本国公民的国际流动。很明显，所有主要政党继续放弃了“没有选票”的澳洲侨民群体的支持。从实际的角度来看，所有在澳洲保持主要居住房产的澳洲侨民，都应该与他们的税务顾问一起，详细考虑他们对该房产的处置，在没有得到全面的税务建议之前，不应出售房产。

2021 Coronavirus Land Tax Relief

维多利亚州政府已经宣布了两项与2021年土地税有关的减免措施,2020年9月4日和2020年12月宣布，对房东（包括拥有多份租约的房产的房东）和商业自住者的土地税减免和延缓。2020年9月10日公布，2021年空置住宅土地税减免。

对房东和商业自住者的地税减免和延缓缴税

已经开放的申请：住宅房东，以及拥有多份租约（住宅和/或商业）的物业房东。

2021年4月12日(星期一) 即将对单一租约的商业房东开放申请。

2021年4月26日(星期一) 即将对商业自住者 (commercial owner-occupiers) 开放申请。

该申请截止日期为2021年6月30日。

土地税减免25%，符合条件的房东可延缓缴税

在2021年1月1日至2021年3月28日期间，为受冠状病毒影响的租客提供符合 “支持房东与租客Support to Landlords and Tenants “方案原则的租金减免的房东，将有资格获得该物业2021年地税25%的减免（不包括任何缺席业主附加费）。

这些房东可以推迟到2021年11月30日或之前支付其2021年土地税评估的剩余部分（以及之前根据2020年缓解措施推迟的2020年土地税）。他们也可以将已经缴纳的2021年土地税金额退回，但必须在2021年11月30日之前缴纳2021年土地税负债(因这项减免措施而减少后的土地税)。

合格的住宅安排residential arrangements包括租赁协议tenancy agreements、专业残疾人住宿协议specialist disability accommodation agreements和场地协议site agreements。大多数度假住宿，如酒店、汽车旅馆和民宿，以及客房的房间，都不是根据合格的residential arrangements出租的，因此不符合土地税减免的条件。

Commercial landlords商业房东要想获得减免地税的资格，提供租金减免必须按照商业租赁减免计划Commercial Tenancy Relief Scheme。他们还必须让租户向他们声明（租户可以使用我们的商业租户详情SmartForm，然后通过电子邮件发给他们的房东），他们符合以下两类中的任何一类条件：

1. 对于一般商业租户:

2019-2020或2020-21财政年度的年度总营业额不超过5,000万美元，并且：

他们有资格在2021年3月季度获得并参与澳大利亚政府的JobKeeper补助。

2. 对于持有俱乐部或室内酒牌经营、持牌酒吧、俱乐部或餐馆的商业租户：

在场所层面，2019-2020或2020-21财政年度的年营业额不超过5,000万澳元，并且；

在2020年12月季度，该处所的营业额相对于2020年3月季度减少了至少30%。

如果我们认定房东向租户提供的租金减免有以下情况，我们将不会提供土地税减免。

1. 不真实，不符合 “支援业主和租客 “方案或 “商业租赁减免计划 “的原则，或
2. 如果在2021年1月1日至2021年3月28日期间免除的租金金额低于该房产地税比例的25%。

多重租约物业的土地税减免

拥有多份租约的物业的业主可以为整个物业申请2021年的土地税减免，而不仅仅是为已获得租金减免的合格租户所占用的部分物业申请。

拥有多份租约的物业的业主可以通过我们的冠状病毒土地税减免-多份租约物业Coronavirus land tax relief – Multiple tenancy properties SmartForm申请土地税减免。您还需要下载并填写一份 “多重租约明细表Multiple Tenancy Schedule”，与您的申请一起提交。

您不能通过 “My Land Tax “申请多租约物业的地税减免

自住业主可减免25%的地税及延期缴税

商业物业的自住业主，可以获得该物业2021年地税25%的豁免，并将剩余的2021年地税（以及之前根据2020年措施递延的2020年地税）推迟至2021年11月30日缴纳。需要其业务符合下述两类中的任何一类条件，

1. 对一般商业租户：

在2019-2020或2020-21财政年度，年度总营业额不超过5千万美元，并且

有资格在2021年3月季度获得并参与澳大利亚政府的JobKeeper补助。

2. 对于持有俱乐部或室内酒牌经营、持牌酒吧、俱乐部或餐馆的商业租户：

在场所内，2019-2020或2020-21财政年度的年营业额不超过5,000万澳元，并且

在2020年12月季度，该处所的营业额相对于2020年3月季度减少了至少30%。