上篇我们提到，非税务居民出售自住房要全额缴纳资本利得税。
澳大利亚非税务居民包括：
- 在澳洲度假或访问时间少于六个月；
- 选择永远离开澳洲开始；
- 访问澳洲超过六个月，且大部分时间游走和工作于澳洲不同地方的，临时签证和永久居留签证持有人和澳洲公民。
但是如果在非税务居民期间发生life events test，主要居所豁免的申请依旧可以获得。我们很难对 “life events test “进行判断，它很有可能被认为是一种政治 “护身符”，会带来一些实际问题和不公平。下面的案例帮助我们说明如果应用该准则。
案例，主要居所豁免–生活事件测试life events test
Joan于2015年2月7日购买了一套住宅，与配偶John一起搬进了该住宅，并在第一时间将该住宅确定为他们的主要住所。琼和约翰在购买该房产时是澳大利亚公民。2020年，他们退休后到其他国家生活，并在那里购置了新的住所，此时他们成为非税务居民。此时他们成为外国居民. 他们在离开澳大利亚后将这套澳大利亚住所出租，在出租期间，该住所并没有作为他们的主要住所。2021年，John去世，Joan决定出售他们的旧居。
由于Joan在签订合约出售房产发生资本利得税CGT事件时，成为外国居民的时间还不到6年，而她的配偶在她在外国居住期间已经去世，因此，她有权根据其作为主要居住地的时间，获得出售该住所的部分主要居住地豁免。
总结上面的案例，当海外居民能同时满足以下两个生活事件时，依然可以享受主要居所豁免：
- 没有超过连续六年成为海外税务居民；
- 在此期间，有以下之一的情况发生：
- 本人，或配偶，或未满18岁的子女患有绝症；
- 本人，或配偶，或未满18岁的子女离世；
- 产生资产增值税的资产可能涉及本人与配偶在离婚或分居等情况下的资产分割。
失败案例 – 主要居所豁免被拒绝
Vicki于2010年9月10日在澳大利亚购买了一套住房，在可行的情况下尽快搬进去并将其作为自己的主要住所。2018年7月1日，Vicki离开该住宅，搬到纽约。Vicki一边将该住宅出租，一边试图出售该住宅。2020年10月15日Vicki终于签署了一份出售该住宅的合同，结算时间为2020年11月13日。在2020年10月15日，Vicki在税务上是非税务居民。出售住宅的资本利得CGT事件A1的发生时间为签订出售合同的时间，即2020年10月15日。由于Vicki当时是非税务居民，她无权享有主要居所豁免。
即使Vicki以前将该住宅作为主要住所；以及在2018年7月1日至2020年10月15日期间(假设所有的要求都得到满足)，第118-145条中的the absence rule缺席规则，该住宅可以作为Vicki的主要住所。她的主要居所豁免依旧不能满足。
在这种情况下，请记住，任何在非居民身份下发生的资本利得的收入都是按照 “非税务居民 “的税率–32.5%的起征点，并且没有免税额。或者，您可以选择返回澳大利亚，重新成为澳大利亚税务居民，然后出售房产，从而获得主要居住地的免税资格。
写在最后
最近的这些拟议变化，以及2012年撤销非澳洲公民50%的资本利得税CGT折扣，将对是否应继续持有澳大利亚房产产生重大影响。
基于最近对进行养老金非减让性供款super non-concessional contributions的限制，对于65岁及以上的澳大利亚外籍人士出售其在澳大利亚主要住所，自2018年6月30日以来，可以将每个人最多30万澳元的 “缩减者downsizer “供款纳入养老金，但必须满足某些资格要求，这些条件只可能会更加严格。
总而言之，政府实际上继续支持国内流动和临时居民的地位，而惩罚本国公民的国际流动。很明显，所有主要政党继续放弃了“没有选票”的澳洲侨民群体的支持。从实际的角度来看，所有在澳洲保持主要居住房产的澳洲侨民，都应该与他们的税务顾问一起，详细考虑他们对该房产的处置，在没有得到全面的税务建议之前，不应出售房产。
